トランクルームのココだけの話

顧客がこれを信じて応じた場合、信義則上税についての法令等を十分調査研究し、課税を免れないことが判明すれば、直ちに顧客に説明する等の措置をとって、取引の結果顧客に不測の損害を負わせることのないようにするべき義務がある。宅地または建物の売買、交換若しくは貸借をしようとする場合、自分の希望する条件(価格、賃料、引渡時期など)に合った適当な相手方を、広い範囲から探し出すことは極めて困難で、取引をする際に、両者の聞をとりもつ専門の宅建業者に、取引の相手方を探してくれるよう依頼することになります。
このときの依頼契約を一般に媒介契約と呼んでいます。内容を記載した書面を作成し、依頼者に交付することが義務づけられています(宅建業法34条の2)。
建業者に重ねて媒介、代理を依頼できない専任媒介契約、重ねて依頼できる一般媒介契約、媒介を依頼した業者が探した相手方以外の者と売買または交換の契約をしてはならない、いわゆる自己発見取引を禁止する専属専任媒介契約があります。標準媒介契約約款は、取引に不慣れな一般の依頼者が契約を結ぶにあたり、不利な契約を締結させられないよう保護する目的と、宅建業者と依頼者とのトラフールを防止するねらいがあります。
否かを明記しなければならないことになっています(宅建業法施行規則15条の7第3号(現行施行規則15条の7第4号)。媒介契約書の官頭に「この媒介契約は、建設省が、建設省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約ではありこの表示をしないと行政面での処分の対象となります0に基づく契約であるか否かの別(施行規則15条の第3号)標準媒介契約約款については、改正規則15条の7第3号の規定に基づいて、昭和57年5月7日建設省告示第1110号として告示されたところであるが、依頼者が一目で標準媒介契約約款であるか否か確認できるよう、契約書の右上すみに次のように表示をするよう宅地建物取引業者を指導すること。
この媒介契約は、建設省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約ではありません。契約の目的物の所在、規模、形質、売買すべき価額その他建設省令で定める事項を指定流通機構に登録する義務を課す一方で、自己発見取引(依頼者が業者を介さずにみずから発見した相手方と契約すること)を行った場合には、依頼者に違約金の支払い義務を課すものです。

また業者に対しては、1週間の業務処理状況を文書により報告することが義務づけられています。日以内に法で定めるもののほか、都市計画法その他の法令に基づく制限で主なもの、媒介契約が交換に係るものである場合には物件の評価額、媒介契約が専属専任媒介契約である場合には、その旨を指定流通機構に登録することとなっています。
建物の売買または交換の媒介契約を締結したときは、一定の事項を記載した書面を作成し依頼者に交付しなければならないとされており、これに違反すると行政面での処分を受けることになります。ていますが、宅建業者にとって媒介契約書の作成・交付は、後日の紛争を防止するための有効な手段であり、また紛争が生じた場合には最も有力な証拠にもなりえますので、媒介契宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
示文は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示して売買文は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項媒介契約(売買の場合)の成立時点は、売主が依頼者である場合と買主が依頼者である場合によって異なりますが、次のような場合には媒介契約が成立すると考えられますので、媒介契約の書面化をすべきでしょう。を売るわけですから、媒介対象物件は特定されています。
げ) 依頼者と宅建業者との聞で売り出し価格について明確な合意が成立した時。価格など売却条件をどのように設定したらよいのかわからないので、宅建業者は、まず成約に向けての適正な売り出し価格の設定、成約期間等について適切なアドバイスをする必要があります。
宅建業者は売主に対して、適切な売り出し価格などを述べて成約にむけて努力する姿勢が必要です。建物の価格をいくらで売り出すかという売り出し価格のことをいいます。
売り出し価格は、売主の希望価格そのままで売り出されることはあまりなく、宅建業者が売り出し価格をいくらにしたらよいか、ある程度調整するのが普通です。根拠を示して説明しなければならないとされています(宅建業法34条の2第2項)。
この業者の義務は、標準媒介契約約款においても明示されています。有効期聞が到来した場合、標準媒介契約約款では依頼者と宅建業者双方の合意に基づいて媒介契約の有効期間を更新できることになっています。
文書による更新の申出は、更新のつど、はっきりと明示的にしなければならず、あらかじめ契約書の約定などで自動更新することは許されません。なお、専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は、依頼者からの申出が法律上の要件とされています(宅建業法34条の2第4項)。

他の宅建業者には頼まないという契約です。複数の宅建業者に頼むのでは、親身になって努力できないために設けられた制度です。
有効期間内に他の宅建業者に目的物件の売買または交換の媒介または代理を依頼し、これによって売買または交換の契約を成立させたときは、専任の依頼を受けた宅建業者は依頼者に対し約定報酬額に相当する金額の違約金の支払いを請求することができるとされています。専任媒介契約を依頼された宅建業者は、紛争防止のためにも依頼者に専任媒介契約の趣旨や内容を十分説明しておくことが大切です。
発見した相手方と目的物件の売買契約を締結しようとするときは、宅建業者に対してその旨を通知しなければならないとされており(同約款13条)、宅建業者は依頼者に対して「専任媒介契約の履行のために要した費用」の償還請求をすることができるとされています。この履行費用の額は約定報酬額を超えることはできないとされています。
(同約款14条)。物件の売買契約を締結したときは、宅建業者に対して遅滞なくその旨を通知しなければならないとされており、依頼者がこの通知を怠った場合は、宅建業者が売買契約の成立後、善意で依頼者のために「一般媒介契約の事務の処理を要する費用」を支出したときは、宅建業者は依頼者に対してその費用の償還を請求することができるとされています請求にあたっての留意点は、履行費用の請求の場合と同様です。
依頼者が白からの努力で直接探し求め見つけ出した場合だけでなく宅建業者でない者(例えば、知人、友人、親戚等)から紹介を受けた場合も該当します。契約の相手方、対象物件、取引価額などの諸条件が確定した後に、売買契約等の締結権限(代理権)の授与を受けるよう、宅建業者に対して指導が行われています。
依頼者はどのような場合に媒介契約を解除できますか?媒介契約の書面化にあたっては、契約の解除に関する事項同様のものです。宅建業者が媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、依頼者は、相当の期聞を定めて履行を催告する。

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